丝路新观察塔什干2月15日电  乌兹别克斯坦中央银行近日公布了一份房地产市场分析报告，其中的数据显示，塔什干市二手房市场上的住房平均价格达到1212美元每平方米，比过去一年增长了29.8%。作为乌兹别克斯坦的首都，塔什干市的土地价格上升到3.62亿苏姆（约合29264美元）每公亩（一公亩等于一百平方米或百分之一公顷）。由于房地产价格与房租之间的差价，这里住房的投资回收期延长至8.2年。

乌央行报告中指出，2023年第四季度，尽管交易活动略有减少，乌兹别克斯坦的住房价格仍在继续上涨。过去一年，这里的住宅租赁市场相对稳定。

不动产交易数量（千套）。蓝色：实际成交数据，红色：四个季度变化曲线

乌兹别克斯坦各地2022年和2023年各季度不动产交易变化情况。

上图数据显示，2023年10月至12月间，乌全国共完成了8.32万笔不动产交易，比上一季度（9.29万笔）减少了10%，比去年同期（8.5万笔）减少了2%。从各地情况来看，塔什干的交易量减少了14%，吉扎克州减少了12%，苏尔汉河州减少了7%，而卡什卡达里亚增加了21%。

由于2023年中期的市场高度活跃，乌全国不动产年度总交易量同比增长了4.4%，达到33.5万笔。

与其他投资和储蓄工具相比，房地产市场更具吸引力，而高需求则是支撑这一活动的主要因素。监管机构表示，购房需求还依赖于居民对抵押贷款的需要，这种需要在2023年10-11月份明显加快。

2023年5-12月住宅一手房价格变化情况。蓝色：苏姆指数，红色：美元指数

尽管2023年第四季度交易活动有所放缓，但一手房和二手房市场的价格都在继续增长。在12月份的二手房市场上，按苏姆计算的价格年增长率为35.1%（按美元计算的价格年增长率为23%）。在一手房市场上，以苏姆为单位和以美元为单位的住房成本分别上涨了39.6%和26.9%。

属于大型旅游中心的地区（塔什干市、塔什干州、安集延、布哈拉和花剌子模地区）的价格增长率仍然很高，这些地区的基础设施发展速度超过了其他地区。

塔什干的住房和土地市场

塔什干市各区二手房住房市场和土地价格（美元价格）变化情况

作为首都，塔什干的住宅房地产市场继续明显扩大，导致与各地区的价格差距拉大。例如，塔什干和卡拉卡尔帕克斯坦的二手房平均价格差距从2.91倍增加到3.58倍。

2023年，塔什干二手房市场价格大幅上涨，从1047万苏姆涨至1494万苏姆（+42.8%），或从每平方米933美元涨至1212美元（+29.8%）。

该市各区中，米拉巴德（+37.1%）、亚卡萨雷（+33.6%）和奇兰扎尔（+33.1%）区的二手房价格增长最快。

塔什干地价从每百平方米或每公亩2.63亿美元上涨到3.62亿美元（以美元计上涨25.2%）。各区的地价涨幅相对平均。

各地州2022和2023最后一个季度二手房每平米平均价格（单位：千苏姆）

如上图数据，塔什干州（790万苏姆，+44.5%）、花剌子模（520万苏姆，+43.5%）、安集延（704万苏姆，+40.3%）和布哈拉州（630万苏姆，+38.8%）的二手房每平米价格也大幅上涨。

租房市场

2023年5-12月住房租赁价格变化。红色：乌兹别克斯坦全国，蓝色：塔什干

由于供应稳定、需求放缓，乌2023年第四季度住宅租金价格趋于稳定。到2023年底，住宅租金成本按苏姆计算增长8.8%，按美元计算下降1%。

与此同时，塔什干市的租金增长放缓幅度远高于全国。费尔干纳州（+21.1%）、布哈拉州（16.5%）和塔什干州（17.6%）的房租价格增长速度快于其他地区，其他地区的房租价格增长速度适中（5-7%）。

乌中央银行表示，在塔什干，近年来住房租赁市场的高需求是在服务业和制造业加速增长、创造了新的就业机会以及学生和外国公民人数增加的背景下形成的。

2022年4-12月，2023年1-12月租房供求关系情况。

蓝色：发布出租数量（单位：千），红色：相对需求数量。

上图可见，2022年供应量有限，现在的供应量继续逐步增加。监管机构分析师认为，这可能是由于住宅房产购买量的增长，其中一些房产是特意用于日后出租的。

与此同时，房屋买卖市场的价格走势也对租赁市场产生了直接影响。对2022年4月至2023年9月期间的初步估计显示，这两个市场之间存在正相关关系。住宅价格上涨1%，房屋租赁价格就会调整0.44%。

随着市场供应量的持续增加，购房成本与租房价格之间的差额也在不断扩大，从而导致购房投资回收期明确延长。例如，在2022年，购买住房用于租赁的投资回收期平均为7.1年，而在2023年，这一数字增加到了8.2年。

塔什干市各区租房价格（按美元计）变化情况。

按美元计算，塔什干市2023年的房租价格同比下降了9.3%。除需求相对较高的谢尔盖利区外，全市几乎所有区的租金价格都有所下降。

编译：杨海博